本文首發於微信公眾號：杠桿遊戲。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。
撰文|張銀銀
去年以來，合肥（樓盤）成為明星城市。除瞭科大訊飛(002230,股吧)，這個城市的樓市近況，屢屢被全國關註。
先是2016年漲幅創下全球第一。接著進入2017年，合肥房價腰斬、崩盤的報道和分析幾乎成瞭“月經”新聞，每隔一段時間就要來給全國的房地產投資者，上上警示課。
《中國經濟周刊》最新報道《合肥的瘋狂樓市是如何終結的？》說，從“找不到副市長就買不到房”，到樓市總體漸趨平穩。合肥的瘋狂樓市終結——客觀來說，這一表述是客官、中立的，瘋狂終結確實如此。但媒體在轉發新聞時，過於“危言聳聽”。
為此，杠桿遊戲這幾個月已經寫過多篇分析。得出的結論是，無論從數據上，還是從當地朋友的瞭解看，腰斬、崩盤都不算成立。今天繼續談談合肥，因為合肥確實是觀察我國樓市走勢極好的樣本。
從合肥房價的起落中，我國房地產調控希冀實現的杠桿目標台中工廠設立環保簽證，可謂是清晰可見。
1
瘋狂確實終結，但合肥樓市崩盤論純屬瞎扯！穩定一二線城市房價，是維護金融安全、避免經濟大起大落的必須
腰斬論、崩盤說，迎合瞭部分讀者的心思。房地產一定程度上撕裂著我國民眾，把國人分成瞭有房和沒房的，把人分成瞭長期追漲和恨不得立馬崩盤的……
隻不過，去年定調“房子是用來住的，不是用來炒的”之後，政策杠桿希冀於獲得微妙的平衡，不希望房子是用來炒的，也不希望是用來跌的。除瞭控制住一二線城市，維護金融安全之外，還寄望三四線城市略漲一點的，起碼是恢復性上漲一些，讓全國實現去庫存目標。
房地產調控杠桿，目前來說，實現瞭一個又一個的政策目標。站在這個角度，各位桿友可以理解，合肥為何漲，合肥如今為何又不再漲，逐步冷卻下來。
如果繼續讓資金在一二線城市紮堆，無論開發商還是購房者，誰會考慮三四線城市、縣級城市呢？恰恰，那裡有最多的庫存需要去。
此前通過做多一二線城市樓市，經濟增長獲得保證，資金出口獲得解決。接著嚴厲調控一二線城市，驅趕資金和人流為國去庫存。
當然，每個一二線城市情況有所不同，樓市啟動時間、城市和產業擴張節奏也不同，包括運勢也有差異。所以，如今有的二線城市還在漲，而大部分微漲或平靜下來。
總而言之，站在國傢層面而言，一二線城市現在的調控漸入佳境，有效幫助瞭三四線城市的去庫存大業。
至於說一些二線城市，如《合肥的瘋狂樓市是如何終結的？》報道所言，合肥二手房大幅降價，新房有價無市，其實沒有什麼不正常。
2016年前幾千塊/平台中毒性化學物質簽證米買的，後來漲到一兩萬/平米，現在一萬多/平米賣，當然算是大降。部分2016年高位進場者扛不住，也是可以理解的。
而新房有價無市，恐怕也和7、8月天氣炎熱，本來就是淡季有關。再說瞭，杠桿遊戲認為，新的投資者不允許入場，剛需為主自然沒2016年的盛況瞭。
根據日前我國統計局發佈的最新數據，1-7月份，我國商品房銷售面積86351萬平方米，同比增長14.0%，增速比1-6月份回落2.1個百分點。也就是說7月，全國商品房銷售增速是普遍回落。
包括合肥在內，主要一二線城市，調控都算是極為嚴厲。在這樣的高壓下，除瞭個別一二線城市新房銷售同比增長很快、房價繼續高歌猛進外。大部分一二線城市，無論京滬深，還是其他二線城市，同比都回落。
一方面是限購、限貸控制瞭有資格購房人群總量。另一方面，預售證的發放節奏被各地政府嚴格控制，供給端也出現一定回落。
合肥相關部門出臺嚴厲調控政策，既是維護合肥房價穩定，避免出現金融風險，也是執行上面的調控要求。反倒是，如果放任繼續漲，不大力度調控，不僅上面不好交代，恐怕真的離崩盤就更近瞭。
所以，今天合肥新房銷售回落、盤整是正常的。說崩盤恐怕誇張瞭。
2
合肥樓市瘋狂是結束瞭，但早前投資者逐步獲益套現，“租購同權”租金收益率看漲，給後來有投資沖動的人以希望。投資不就是盼預期！
《合肥的瘋狂樓市是如何終結的？》報道說，調控祭出“殺手鐧”，開發商如熱鍋上的螞蟻，炒房客四處找錢維持資金鏈。這個說法有一定道理。
2016年高位追漲入場的投資者，無論合肥還是其他城市，套現走人的實際都還不多。樓市始終不像股市流動性那麼高效、便捷。而投資樓市的人，基本都是加瞭杠桿的，所以遇到僵持期，絕對不希望太久，恨不得早日見到調控松動。
炒房說白瞭也就是炒周期。2016年這波周期，讓2016年之前的入場者大賺離場。而杠桿遊戲註意到，市場上依舊洋溢著“房價永遠漲”的信念。
信念還在就是好事，大部分人隻要能堅持就還願意扛。而早前的投資者大幅套現獲益，也給瞭老司機和後入場的投資者以希望和盼頭。
更別說，你要有點錢，不投房子又投啥？
對瞭，最近各大城市又在從上至下搞“租購同權”，發展長期租賃房，這也給瞭高位入場者一些安慰，租金收益率看漲！隻要出租收益勉強可以覆蓋資金成本，等待一個周期，就是勝利。
但租賃市場逐步發展，我國主要城市進入存量房時代，實際可能也意味著房價進入相對成熟期。
當然，站在今天的歷史節點上說，未來什麼算高房價，什麼算低，可能都是相對的環保證照申請。隻是，於投資者而言，誰要把房子捏在手上三五年，那怎麼都是漫長的煎熬。
所以任何一個城市的投資者，其實很少有不是短線的。投資其實很多時毒性化學物質簽證候都是短視的，沒幾個人可以忍受寂寞和煎熬。而房價上升和下降的小周期，往往累計起來要持續3、5年。今天，我們處於周期的哪個階段？
任大P說現在台中環保證照申請周期可能縮短的。聽到這句話，去年入場的房地產投資者應該感到欣慰。
決定周期長短的，恐怕不是上頭的決心，而是現實：宏觀經濟走勢，RMB壓力，歐美央行采取什麼貨幣政策。如果全球貨幣進入收縮，或者不松不緊周期，我們沒有理由繼續拿錢去砸出更高的房價。
或許要不瞭幾個月，調控的決心和僵持的現狀，總有一個要開始瓦解。杠桿的天平會朝向哪一邊呢？
3
合肥等一二線城市去年領漲的目的已經完成，無論開發商還是個人投資者，看懂中央接下來的調控目標和貨幣趨勢
日前，從我國統計局發佈的70個大中城市住宅價格數據可以顯見，7月合肥無論新建商品住宅還是二手住宅，同比、環比漲幅都回落，在70個大中城市中處於中遊。
也就是說，如果說合肥崩盤瞭，豈不是有一半城市都崩盤瞭？顯然，我國主要大中城市毫無房價尚無崩盤跡象。
不過，杠桿遊戲註意到：
1、15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續全部回落（包括合肥），10個城市環比下降或持平。5個城市微漲，最高漲幅為0.4%。
2、70個大中城市中一二線城市房價同比漲幅持續回落。據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續10個月回落，7月份比6月份分別回落1.7和2.0個百分點。
二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續8個月回落，7月份比6月份回落0.8個百分點；二手住宅價格同比漲幅連續6個月回落，7月份比6月份回落0.5個百分點。
3、70個大中城市中環比持平或下降城市個數增加。7月份，14個城市新建商品住宅價格環比持平或下降，比上月增加4個；16個城市二手住宅價格環比持平或下降，比上月增加6個。分城市看，一線城市房價環比趨於穩定，二三線城市漲幅有明顯回落。
三線城市新建商品住宅價格上漲0.6%，二手住宅價格上漲0.4%，漲幅均比上月回落0.3個百分點。
以上幾點表明，針對一二線城市的調控，整體上確實是有效果的。換句話說，之所以要對他們調控，因為他們去年領漲的政策目的已經實現，現在需要他們控風險、引導資金去三四線城市、去實體經濟。
我國統計局的最新數據顯示，截至2017年7月末，我國商品房待售63496萬平米，同比下降11.0%。其中，商品住宅待售34181萬平米，同比下降20.8%。這是多大的成績！三四線、縣級城市給力，一二線城市辛苦瞭。
杠桿遊戲還註意到，上月召開的金融工作會議，對去杠桿就有明確表述更改：此前是金融去杠桿，會上改為經濟去杠桿。這一定程度上是對金融去杠桿取得的成績表示肯定，另一方面也提出更大的目標。
在宏大的目標面前，開發商和個人房地產投資者應該明白，自己的分量。通過分類調控、適當開口子，穩定目前的較高價格，已經是政策杠桿的最大努力瞭。
如果沒有意外，暫時讓政策配合一二線城市的地產，讓貨幣也跟著配合，不太可能。
祝福合肥2016年入場的房地產投資者，祝福所有2016年為國接盤的投資者。
文章來源：微信公眾號杠桿遊戲
（責任編輯：嶽權利 ）
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